ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ НА ТОРГАХ

Основываются на Федеральном законе "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Наиболее регламентирован и прозрачен. Проводится на электронных торговых площадках (ЭТП) в режиме онлайн, для участия в торгах необходима квалифицированная электронная подпись (КЭП). Большое количество электронных торговых площадок - порядка около 50 с разным функционалом, требованиями по участию в торгах, техподдержкой и т.д., что создает трудности в поиске интересных лотов и взаимодействии с организатором торгов(ОТ) и ЭТП.

Две формы торгов:

1.    Аукцион.
Торги на повышение. Если нет участников, то ОТ проводит второй аукцион с стартовой ценой на 10% меньше оценочной.
Если на аукционе зарегистрировался единственный участник, то торги объявляются не состоявшимися, но ОТ имеет право предложить единственному участнику торгов объект по стартовой цене. Единственный участник аукциона вправе отказаться от покупки объекта и организатор торгов обязан вернуть задаток участнику торгов.

2.    Публичное предложение.
Если на аукционах не удалось реализовать имущество, организатор торгов объявляет о торгах в форме публичного предложения. ОТ объявляет торги в форме публичного предложения с графиком снижения цены в интервалах по дате и времени. Участник может подать заявку на любом интервале в любое время. Победителе считает участник торгов, чья цена на интервале окажется больше.

Временной шаг на аукционах, как правило, 30 минут. Размер задатка не может быть больше 20% от цены лота. Помощь со стороны конкурсного управляющего зависит от него. Обычно договор купли-продажи подписывается в течении 5 дней после протокола и полная оплата лота в течении 30 дней.
По закону все обременения и аресты должны быть сняты арбитражным управляющим (АУ) перед передачей по акту приема-передачи победителю торгов. На практике часто приходится плотно работать с АУ по данному вопросу.

Торги имуществом должников или торги по арестованному имуществу основываются на федеральном законе "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ. В основном выставляется на торги имущество физических лиц – квартиры, машины и т.д. Отличаются большим количеством электронных торговых площадок - порядка около 50 с разным функционалом, разными требованиями по участию в торгах, техподдержкой и т.д., что создает трудности в взаимодействии с ЭТП.

Торги проводятся в форме аукциона. Если первый аукцион признан не состоявшим, назначаются второй аукцион со стартовой ценой на 15% ниже оценочной.
Отличительной особенностью торгов имущества должников является наличие обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж – это вознаграждение ЭТП за организацию торгов. Размер вознаграждения разный. Некоторые ЭТП назначают фиксированную сумму, другие – процент от стоимости имущества. Как правило, ЭТП требуют перевести обеспечительный платеж заранее или могут запросить во время проведения торгов или в течении 3-х рабочих дней после победы на торгах. По аналогии с задатком (который тоже присутствует на торгах по имуществу должников) обеспечительный платеж оплачивается только победителем, остальным участникам торгов возвращается, но на данных торгах ЭТП могут взять комиссию (2-3%) за вывод средств от стоимости платежа. Кроме того, ЭТП на данных торгах могут затребовать дополнительные документы по сравнению с торгами по банкротству, такие как нотариально заверенное согласие супруги на покупку недвижимости для физлица или бухгалтерские документы для юрлиц и индивидуальных предпринимателей.
Временной шаг на аукционах, от 3 до 30 минут, но, как правило, 10 минут. Победитель оплачивает стоимость объекта за вычетом задатка в течении 5 рабочих дней после протокола и договор купли-продажи подписывается в течении 10 дней.

Организатором торгов по арестованному имуществу является Росимущество и его территориальные управления и поэтому торги по арестованному имуществу являются государственной услугой. Иногда организатор торгов является территориальное Управление Росимущества, иногда другие организации (в том числе и частные, которые Росимущество нанимает по Федеральному закону "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" от 05.04.2013 N 44-ФЗ ), которым пристав передает выставленного на торги имущества и это все. Как правило, нет фото объектов, доступ невозможен, победителю торгов приходится снимать ограничения и аресты недвижимости самостоятельно, в случае жилой недвижимости часто в квартире проживают должники, которых приходится выселять и выписывать принудительно. Данные юридические сложности и дополнительные временные траты на решение проблем после покупки на торгах отпугивает многих, поэтому конкуренции на торгах должников гораздо меньше, а ценовая политика (квартиры выставляются с дисконтом для быстрой реализации) хорошо вписывается в инвестиционный проект с покупкой квартиры и дальнейшей ее продажи. Если коротко, чем больше проблем имеет квартира, тем с большим дисконтом можно ее купить на торгах.

Муниципальные торги – это продажа и аренда имущества, которое принадлежит государству или местным органам власти. Основывается Федеральном законе от 21.12.2001 N 178-ФЗ (последняя ред. от 18.03.2023) "О приватизации государственного и муниципального имущества". На торгах можно найти продажу или аренду коммерческой недвижимости, жилой недвижимости и земельных участков. Торги являются наиболее безопасными с торгов, поскольку продает (приватизирует) и сдает в аренду государство, документация прорабатывается тщательно и надежность и полноту информации также гарантирует государство. Но надо понимать, что вся недвижимость (на 99%), продаваемая на торгах по продаже муниципального имущества, требует ремонта и часто имеет быть неузаконенная перепланировка (красные линии).

Есть 4 формы проведения муниципальных торгов:

1.    Аукцион.
Торги на повышение, как на торгах по банкротству, но в случае участия в торгах единственного участника торгов, он обязан купить объект на торгах, а в случае отказа он теряет задаток. Если нет участников торгов на первичных торгах, ОТ снизит цену и выставит имущество на повторный аукцион.

2.    Публичное предложение.
Если имущество не реализовано на аукционах, ОТ выставляет объект на публичное предложение, которое проводится в форме голландского аукциона. Как можно догадаться, данная форма аукциона пришла из Голландии, отличается высокой скоростью проведения и используется при оптовой продаже цветов на торгах. Суть в том, что на торгах участвуют все участники торгов в назначенное время. Цена за лот снижается, как правило, каждые 10 минут. Если подается заявка, то цена начинает повышаться, но при этом шаг повышения цены в два раза меньше, чем шаг понижения цены на начальном этапе публичного предложения. Победитель тот, кто предложит большую цену.

3.    Торги по минимально допустимой цене (МДЦ).
Новый формат торгов, который появился взамен торгов без объявления в цене. Особенности: 1. Низкая начальная стоимость. 2. Скромный задаток. 3. Все участники подают ценовые предложения открыто и видят ставки друг друга. 4. Каждый участник может повышать цену сколько угодно раз. 5. Победит тот, кто предложит высшую ставку. 6. Если победитель передумает, то на него будет наложен штраф в размере ставки.

4.    Конкурс.
Это закрытые торги, для участия в которых надо выполнить условия конкурса в аукционной документации. Как правило, конкурсы проводятся для организаций с необходимыми требованиями по лицензированию и профессиональной подготовки работников. Также конкурс проводят с необходимостью дополнительных требований к покупателю недвижимости, например при продаже дома, признанном объектом культурного наследия, муниципалитет может наложить дополнительные обязанности по поддержанию (ремонта) фасада здания в историческом первоначальном виде.

Квартиры самый ликвидный вариант на рынке недвижимости. Продаются на всех торгах (банкротство, арестованное имущество, муниципальные торги). Серьезная конкуренция. Наличие обременений замедляют срок оформления в собственность, но за счет сокращения реализации как ликвидного объекта, средний цикл сделки составляет 3-4 месяца, но может быть и гораздо больше (смотри раздел Возможные риски). За год можно провести 2-4 сделки и увеличить годовой доход. Чем выше стоимость квартиры, тем больший дисконт можно получить. Один из самых дорогих лотов – купить большое количество квартир в одном лоте. Продажа в розницу по квартире дает высокий доход при условии решения вопросов по регистрации.
Начинать инвестирование в покупку квартир можно с эконом класса и затем, при успешности предыдущих проектов, переходить к более дорогим вариантам. При более дорогих вариантах возможно наличие нескольких инвесторов, которые получают процент в зависимости от своей доли инвестирования. В данном случае мы выступаем как соинвесторы, которые обеспечивают выполнения проекта на всех стадиях, отработку всех вопросов (залоги, аресты, прописка, уплату пошлин, налогов и т.д.) и параллельное вхождение в другой проект для получения хорошей годового дохода. При сравнительно дорогих квартирах (стоимость 15-20 млн. рублей и выше) целесообразно покупать на торгах по банкротству новостройки без отделки, сделать ремонт и потом продать.
Очень часто при покупки квартиры физические лица берут ипотечный кредит, поэтому активность покупателей зависит от активности рынка ипотечных кредитов. Поэтому повышение ставки рефинансирования со стороны ЦБ РФ приводит к увеличению процентной ставки ипотечного кредита и спроса на рынке вторичного жилья и наоборот.

Ввиду наличия большого разнообразия коммерческой недвижимости и большого числа критериев, определяющих коммерческую недвижимость для покупки, управления и продажи, на торгах можно найти коммерческую недвижимость с самым широким диапазоном доходности от 20 до 70% с одной сделки и сроком реализации 6-12 месяцев. Диапазон цен от миллионов до нескольких миллиардов рублей. Можно купить коммерческую недвижимость с якорным арендатором и получать доход сразу после покупки. В перечень наших услуг входит и поиск арендатора объекта, который мы покупаем. Вариант нашего участия зависит от объекта и является предметом переговоров. Для работы с коммерческой недвижимостью привлекаются риэлторы по коммерческой недвижимости с большим опытом работы. Поскольку вариантов получения дохода от коммерческой недвижимости достаточно много, мы выбрали несколько направлений, которые, на наш взгляд, самые выгодные на сегодняшний день. Желающие узнать подробности могут позвонить по телефону.

Для получения дохода от использование земельных участков существует очень много вариантов. Можно покупать землю по привлекательной цене с дальнейшей перепродажей, можно строить объекты на земле с дальнейшей сдачей в аренду или продажей. В некоторых случаях целесообразно изменять ВРИ земли, или купить несколько участков для дальнейшей реорганизации или купить один большой участок с дальнейшим разделением на участки под застройку. Вариантов много, но уровень профессионализма для первоначальной аналитики и покупки должен быть высоким, чтобы учесть все достоинства и недостатки участка (ов) и сделать правильный выбор при покупки.

Пользуется стабильным спросом, особенно в Подмосковье. Доходность сделки 20-70% от рыночной стоимости, срок реализации 4-6 месяцев. Часто бывает недострой и проблемы с инфраструктурой, которые надо учитывать при оценке. В Подмосковье на цену загородной недвижимости сильно влияет локация и окружение. Средний чек гораздо выше, чем у квартир. Рынок подвержен сезонному спросу и наиболее сильно зависит от экономики и политики государства.
Основные отличия загородной недвижимости от квартир при инвестировании.
Во-первых, загородная недвижимость включает строение и землю. Поэтому и стоит дороже и дополнительных вопросов может быть больше (как по строению, так и по земельному участку). Во-вторых, другая ситуация с продажей. Если при продаже квартир можно обойтись известными площадками по продаже (Циан, Авито), то с продажей коттеджей приходится подключать IT маркетинг и нести дополнительные издержки перед продажей (приведение в порядок территории, может быть строительные работы объекта, подключение сетей и т.д.). Для участия в проекте привлекаются риэлторы по загородной недвижимости, работающие в районе локации объекта и досконально знающие рынок загородной недвижимости в этом районе.

Выбор лота на торгах есть долгий и квалифицированный анализ характеристик недвижимости (район локации, характеристика дома, жилищные характеристики квартиры), юридическая составляющая квартиры (обременения, переходы права собственности, регистрация), рыночная цена. По возможности надо отдалится от чувства "нравится - не нравится" и провести анализ, опираясь на факты и цифры. Правильное решение по объекту требует как серьезные знания в сфере юриспруденции по недвижимости, так и опыта в оценке объекта перед торгами.

Во-первых, мы предлагаем абсолютно законные, "белые" процедуры зарабатывания денег на торгах. Это очень важно, поскольку люди теряют много денег, когда их вовлекают в непонятные "схематозы" и потом они не могут ничего доказать и вернуть деньги.
Во-вторых, в случае проигрыша на торгах задаток возвращается после протокола о проведении торгов.
В-третьих, хотя рынок недвижимости волантилен, но он не может взять и сразу упасть на 50% и больше. Даже если рынок недвижимости начнет падать, то у нас будет запас финансовой прочности, поскольку мы покупает на торгах недвижимость с дисконтом и будет время принять правильное решение. Поэтому в самом худшем случае уменьшится прибыль, но вложенные инвестиции не потеряются.

Самая главная сложность - это огромный массив информации, который надо просмотреть. Чтобы понять объем, то скажем, что на только на торгах по банкротству свыше 48 электронных торговых площадок и у каждой свой сайт и свои требования по оформлению торгов. По каждому лоту приходится общаться с конкурсным управляющим и с организаторами торгов и человеческий фактор никто не отменял. Сложности с аналитикой, поскольку каждый лот уникален и его надо проанализировать с профессиональной точке зрения насчет выгоды приобретения того или иного объекта недвижимости. И наконец, надо знать процедуру торгов, перевода права собственности на недвижимость и как выгодно продать недвижимость и еще многое другое. В общем, это сложный бизнес и выигрывает тот, кто знает его досконально во всех подробностях.

Жизнь есть жизнь и иногда она преподносит неожиданные сюрпризы, которые было невозможно предвидеть. Многое зависит от организатора торгов, а некоторые реальные лентяи и ничего делать не хотят. На торгах по арестованному имуществу помощь от приставов нет от слова совсем и все снятие обременений и арестов объектов недвижимости приходится делать самому. Встречаются и неадекватные бывшие собственники, которые не пускают в дом или в квартиру не только до торгов, но и после торгов и неизвестно, что там внутри за входной дверью. И наконец, бывшие просто не захотят выписываться из квартиры и приходится делать через суд. Есть еще много неожиданностей и сюрпризов, но самое главное - все проблемы решаемы.

Два наиболее частых вопроса, которые нам задаются. Поэтому попробуем дать честные ответы.

Вы даете гарантии по проекту на 100%?
Если по первому вопросу вам дают ответ - да, мы даем 100% гарантии, то считаем, что такой ответ дает либо новичок (который ничего не понимает), либо человек с низкой квалификацией (который идет на любые обещания, лишь бы заполучить клиента), либо мошенник (он может пообещать и 1000% для достижения своей цели). Вообще прибыль в бизнесе - это плата за риск и чем выше риск, тем выше прибыль (например фондовый рынок или рынок дебиторской задолженности).

Можно ли потерять инвестиции?
Нужно разграничить непосредственно инвестиции и прибыль от инвестиций. Жизнь разнообразна и могут быть разные ситуации. Например:

1. Объект куплен, но еще не оформлен в Росреестре. Против бывшего владельца недвижимости возбуждено уголовное дело и недвижимость становится вещественным доказательством в уголовном деле. Процесс оформления недвижимость в собственность приостанавливается до окончания уголовного дела. Соответственно, процесс растягивается, годовая прибыль уменьшается из-за замораживания, но инвестиции не теряются.
2. Объект куплен, но не оформлен в Росреестре. На сцену выходят бывшие жены, бывшие любовницы, дети законнорожденные и незаконнорожденные, родственники и т.д. и т.п. и оспаривают торги. Процесс приостанавливается до окончания судебных дел. Если судебное решение в нашу пользу, то годовая прибыль уменьшается из-за замораживания, но инвестиции не теряются. Если судебное решение не в нашу пользу, то инвестиции не теряются (их возвращают), а прибыль теряется.
3. Все организации, вовлеченные в организацию торгов (приставы, банки и т.д.) могут дать неправильную информацию либо по ошибке, либо по незнанию, которые могут привести к оспариванию торгов.
4. Другие жизненные ситуации.

Но надо отметить, что такие случае редки, но они есть. Поэтому мы рекомендуем для начала инвестировать в несколько объектов до 5 млн. рублей, а в случае инвестирование в объекты свыше 30 млн. рублей либо сознавать риски, либо инвестировать в коммерческую недвижимость, где рисков оспаривания торгов гораздо меньше.

Выбор остается за инвестором, но ему надо определиться:

1. По наименованию недвижимости (квартира, коммерческая недвижимость, , загородная недвижимость, земля).
2. По стоимости объекта (до 5 млн, до 10 млн, до 25 млн, свыше 25 млн. рублей).
3. По торгам (арестованное имущество, банкротство, государственные торги).
4. По локации объекта (может быть вариант, когда объект инвестирование в регионе инвестора).
5. Для чего он инвестирует - для собственного использования объекта или для получения прибыли?

По результатам выбора инвестора формируются договорные, финансовые и рабочие отношения между инвестором и организатором проекта. Все инвестиции оформляются договором с учетом мнения инвестора. Важное условие - если инвестор один, то объект изначально может быть оформлен на инвестора. Если два и более инвестора, то объект оформляется на организатора проекта, поскольку он несет ответственность за каждый рубль инвестирования.

После вычета налога и сумм расходов по реализации объекта чистая прибыль делится согласно договору между инвестором и брокером. А вот процентное соотношение, или сколько процентов брокеру, а сколько инвестору, зависит от объекта, от объема работы, от сложностей ожидаемых и неожиданных, от времени работы с объектом, от стоимости объекта и т.д. и т.п., то есть от личных договоренностей по конкретному объекту.

На нашем Телеграмм канале с адресом https://t.me/itorgi_invest (@itorgi_invest) вы можете увидеть лоты, которые предлагаются для инвестирования. Также на данном канале вы можете прочитать аналитику лотов, аналитику прошедших торгов и интересную информацию по жилой и коммерческой недвижимости. Наш Телеграмм канал является закрытым, вступить в него можно по пригласительной ссылке.